הליך פינוי בינוי והתחדשות עירונית הוא מהלך משמעותי שמביא לשדרוג הבניינים והתשתיות, לצד העלאת ערך הנכסים של הדיירים. עם זאת, מדובר בפרויקט מורכב המערב עלויות שונות שחשוב להבין מראש. במאמר זה נסקור את סוגי העלויות בתהליך פינוי בינוי, מי נושא בהן וכיצד ניתן להיערך כלכלית לפרויקט.
מי משלם על תהליך פינוי בינוי?
אחת השאלות המרכזיות בקרב בעלי דירות היא מי מממן את עלויות הפרויקט. בפינוי בינוי, מרבית העלויות ממומנות על ידי היזם שנבחר לביצוע הפרויקט. בתמורה, היזם מקבל זכויות לבניית דירות נוספות שאותן יוכל למכור בשוק החופשי.
עלויות עיקריות בפרויקט פינוי בינוי
1. הוצאות תכנון והיתרי בנייה
- הכנת תוכניות אדריכליות ומפורטות לפרויקט
- הוצאת היתרי בנייה מהוועדה המקומית
- אישורים סטטוטוריים מרשויות התכנון
- היטלים ואגרות בנייה
2. שכר טרחת בעלי מקצוע מטעם הדיירים
במסגרת הפרויקט, הדיירים מקבלים ייצוג מקצועי ע"י בעלי מקצוע:
- עורך דין – מייצג את הדיירים, מוודא את שמירת זכויותיהם ומנהל את ההליך המשפטי.
- שמאי מקרקעין – מבצע הערכת שווי של הנכסים הקיימים ומוודא שהתמורות המוצעות לדיירים הוגנות.
- מפקח בנייה – מפקח על עבודות היזם ומוודא שהתהליך מתנהל בהתאם להסכמים ולתקנים הנדרשים.
3. מימון דיור חלופי ושכר דירה לדיירים
אחת מההטבות המרכזיות בתהליך פינוי בינוי היא סבסוד שכר הדירה של הדיירים במהלך תקופת הבנייה. היזם מחויב לממן לדיירים דיור חלופי או לתת להם דמי שכירות חודשיים, בהתאם להערכת שווי הנכס שלהם.
4. עלויות הריסה ובנייה מחדש
היזם נושא בעלויות הריסת המבנים הישנים ובניית המתחם החדש, הכוללות:
- עבודות הריסה ופינוי הפסולת
- בניית בניינים חדשים על פי התקנים המחמירים ביותר
- הוספת תשתיות מודרניות, מעליות, חניונים, שטחים ציבוריים ועוד
5. מיסים, היטלים ותשלומים נלווים
למרות שהיזם נושא ברוב העלויות, ישנם מיסים ותשלומים שעלולים לחול על הדיירים, כגון:
- היטל השבחה – מס שמשולם לעירייה בגין עליית ערך הנכס בעקבות הפרויקט (ברוב המקרים, יש פטור).
- מס שבח – עשוי לחול על בעלי דירות אשר קיבלו תוספת שטח משמעותית או מספר דירות במקום דירה אחת.
- מס רכישה – במקרה שדייר רוכש דירה נוספת בפרויקט.
כיצד דיירים יכולים להיערך מבחינה פיננסית?
- קבלת ייעוץ משפטי ושמאי – חשוב לוודא שהתמורה שמציע היזם הוגנת ומכסה את כל העלויות האפשריות.
- בדיקת תנאי שכר הדירה – יש לוודא שהיזם מתחייב לשכר דירה ריאלי לכל תקופת הבנייה.
- הבנת המיסוי – במקרים מסוימים ניתן לקבל פטור ממס שבח או היטל השבחה, ולכן מומלץ לבדוק את הזכאות.
- וודאות פיננסית ליזם – חשוב לוודא שהיזם שבוחרים יציב כלכלית ויוכל לעמוד בכל התחייבויותיו.
סיכום
פרויקט פינוי בינוי והתחדשות עירונית מציע יתרונות רבים לבעלי הדירות, אך דורש הבנה של העלויות הכרוכות בו. ברוב המקרים, היזם נושא במרבית העלויות, אך חשוב לוודא שכל ההסכמות מוסדרות מראש בצורה שקופה ומסודרת. בחירה בחברה מארגנת מנוסה וליווי מקצועי יכולים למנוע הפתעות ולוודא שהפרויקט יתנהל בצורה כלכלית חכמה ומאוזנת.
אם אתם שוקלים להיכנס לתהליך פינוי בינוי, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי ולקבל מידע מקיף על כל ההיבטים הכלכליים של הפרויקט.
קבוצת בולד – חברה מארגנת לפינוי בינוי והתחדשות עירונית
בקרו באתר https://www.b-g.org.il/
